Mallorca inmobiliaria: impuestos para no residentes

La hacienda local siempre participa en la adquisición, propiedad y venta de una propiedad en Mallorca. Simplemente no es igual de inventivo en todo el mundo: los impuestos sobre las transacciones de la mano derecha, los impuestos sobre las ganancias de capital, los impuestos sobre la ventaja del uso propio: estos son impuestos que las autoridades fiscales españolas han ideado.

Pero los impuestos por sí solos no son suficientes a la hora de comprar una propiedad en Mallorca. Se aplica, máscostos de compra adicionaleshay que tener en cuenta, que representan alrededor del 1% al 2% del precio de compra: los honorarios del notario, los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, los honorarios de la Gestoria, que se ocupa de las gestiones con el registro de la propiedad y con los bancos , y finalmente los Costos de un abogado que pueda estar involucrado en el proceso de compra.

En los últimos años, la fiscalidad de los bienes inmuebles en España también ha sido bastante confusa: debido a la crisis, por ejemplo, el IVA y el impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de inmuebles se redujeron a la mitad en determinados momentos con el fin de dinamizar la industria inmobiliaria y permitir los bancos para reducir la cartera de inmuebles adjudicados. Se aumentaron algunos impuestos (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), otros se redujeron (impuesto sobre la renta).

El impuesto a la riqueza también fue suspendido y luego revivido. En resumen: un lío fiscal. Al maratón legislativo le siguieron muchos meses de parón legislativo porque España no podía ni puede instalar un gobierno capaz de actuar. Para brindar una pequeña descripción general, en esta publicación daré una descripción general de todos los impuestos asociados con la adquisición, propiedad y venta de  Mallorca inmobiliariade un no residente en la UE y las tasas impositivas actuales (a partir del 1 de enero de 2020).

Al hacerlo, me limito a los impuestos de no residentes, es decir, personas físicas que permanezcan en España menos de 183 días o que tengan vínculos personales y económicos más estrechos con otro país (centro de intereses vitales) o tengan su residencia habitual en otro país (Definición del convenio de doble imposición hispano-alemán (DBA)).

 

Impuestos al comprar bienes inmuebles

• impuestos de una sola vez

 

Impuesto de transferencia de propiedad

La compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Las autoridades locales individuales tienen derecho a determinar el monto del impuesto de transferencia de bienes inmuebles. El siguiente impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica al comprar una propiedad de segunda mano en las Islas Baleares:

los primeros 400.000€ del precio de compra tributan al 8%

entre 400.000,01€ y 600.000€ el impuesto de transmisiones patrimoniales es del 9%

la cantidad entre 600.000,01 € y 1.000.000 € está sujeta a un tipo impositivo
gravado al 10%

un precio de compra superior a 1.000.000€ tributa al 11,5%

Ejemplo de cálculo con un precio de compra de 800 000 €

hasta 400.000€ carga fiscal 8% = 32.000€

para el importe entre 400.000,01€ y 600.000€ se debe el 9% = 18.000€

sobre el importe de 600.000,01€ a 800.000€ es del 10% = 20.000€

La carga fiscal total es por tanto de 70.000€

El impuesto se paga dentro de los 30 días siguientes a la transferencia de la propiedad.

​

Impuesto al valor agregado

Mientras que la compra de un inmueble de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, la compra de un inmueble para primera ocupación está sujeta al IVA (IVA) . La tasa impositiva aplicable depende del tipo de propiedad: Para propiedades residenciales que incluyen plazas de garaje (máx. 2 por unidad residencial), se paga el 10% de IVA sobre el precio de compra.

La tasa impositiva es del 21% para la compra de terrenos de una empresa comercial y para la compra de bienes inmuebles comerciales. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA nunca son acumulativos, sino siempre alternativos.

 

Impuesto de certificación o timbre

En Baleares será del 1,5% a partir del 1 de enero de 2020 en lugar del 1,2% anterior. Se mantiene el antiguo tipo impositivo si se trata de la compra de la primera vivienda y su valor es inferior a 200.000 €. El plazo para pagar el impuesto de timbre es de 1 mes después de la firma del acta notarial. El impuesto de timbre también se aplica a las órdenes hipotecarias, pero el prestamista debe pagarlo desde 2018 debido a cambios en la legislación. La prueba del pago del impuesto de timbre es un requisito previo para la inscripción de la escritura notarial en el registro de la propiedad.

​

Impuesto sobre donaciones

Si la propiedad no se adquiere por compra sino, por ejemplo, por donación, se debe el impuesto sobre donaciones. En Alemania tenemos asignaciones muy altas para donaciones en círculos familiares cercanos, y eso cada diez años, por lo que el regalo es una forma de planificación patrimonial inteligente. La legislación fiscal española no prevé tales bonificaciones, pero grava las donaciones entre familiares directos en línea ascendente y descendente y entre cónyuges y compañeros de vida a un tipo impositivo uniforme y moderado del 7%.

Para evitar incurrir en el impuesto sobre donaciones en España, la donación debe realizarse en Alemania utilizando las bonificaciones. Deben observarse ciertas formalidades. Si un padre quiere dar dinero a sus hijos para comprar una propiedad en España, debe transferir las cantidades correspondientes en Alemania a las cuentas de los hijos para que luego puedan transferir las cantidades de pago de su propia cuenta a España. Si, por el contrario, el padre transfiriera el precio de compra requerido a su propia cuenta española y solo entonces proporcionara a los hijos el dinero por el precio de compra allí, se podría incurrir en el impuesto sobre donaciones en España.

También debe tenerse en cuenta que cualquier aumento de valor que haya tenido lugar en el pasado debe ser gravado por separado por el donante. Por ejemplo, si el padre le da a su hijo una propiedad por valor de 700.000 € que él mismo compró por solo 400.000 €, el padre tiene que pagar el impuesto sobre la renta del 19% sobre 300.000 € y el hijo tiene que pagar el impuesto sobre donaciones del 7% sobre 700.000 € .

​

Impuestos de sucesión

El impuesto sobre sucesiones es un tema recurrente para las sucesiones hispano-alemanas. Recordamos: Según la ley tributaria nacional española, el impuesto de sucesiones de no residentes era lineal al 34% para bienes iguales o superiores a 800.000€; en (raros) casos extremos podría llegar al 81%. Todo parecía mucho más feliz para los residentes: la ley fiscal nacional española había otorgado a las regiones autónomas el derecho a reducir el impuesto de sucesiones para los residentes. Las Comunidades Autónomas habían hecho un buen uso de ello, reduciendo a menudo el impuesto de sucesiones de los parientes próximos al 1%, suprimiéndolo efectivamente (abolición por banalización). Con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2014, se solicitó al legislador español tratar por igual a residentes y no residentes y también eliminar las diferencias entre las diferentes comunidades autónomas. La esperanza de que ahora todos tuvieran que pagar solo el 1% del impuesto a la herencia duró poco tiempo. Desde el 1 de enero de 2016 está en vigor una nueva tabla del impuesto sobre sucesiones para residentes y no residentes comunitarios en Baleares.

​

Tasas del impuesto de sucesiones en Mallorca 2020

Así, las sucesiones de parientes cercanos hasta 700.000€ sólo están sujetas al 1% del impuesto de sucesiones, de 700.000€ a 1.000.000€ al 8%, de 1.000.000€ a 2.000.000€ al 11%, de 2.000.000€ a 3.000.000€ al 15% y más de 3.000.000€ con el 20%.

impuestos sobre la propiedad

• Impuestos anuales continuos

• ​

Impuesto a la propiedad

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) grava el valor de las propiedades rústicas y urbanas en función del valor catastral por el municipio competente y se paga anualmente. Están sujetos al impuesto el propietario del inmueble, el arrendatario y el usufructuario. El tipo del impuesto inmobiliario lo fijan los municipios y oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % para suelo urbanizable y entre el 0,3 % y el 0,9 % para suelo no urbanizable en toda España. Durante la crisis financiera, muchos municipios aumentaron drásticamente los impuestos a la propiedad.

En Baleares, el impuesto sobre bienes inmuebles se multiplica por un determinado factor con el valor catastral y relacionado con la promoción. La administración municipal facilitará los valores exactos previa solicitud.

​

Impuesto sobre la renta

Impuesto sobre la renta (IRPF) si la propiedad está ocupada por el propietario

Las autoridades fiscales españolas gravan el beneficio de ocupación del propietario como ingresos de alquiler ficticios para un no residente que solo utiliza la propiedad con fines vacacionales. El impuesto es del 19% sobre el 1,1% del valor catastral.

Ejemplo de cálculo: valor catastral 380.000 €

1,1% de 380.000€ = 4.180€

Luego 19% = IRPF anual 794,20€

​

Impuesto sobre la renta en el alquiler

Si se alquila la propiedad de un no residente, se paga un impuesto sobre la renta del 19% sobre los ingresos por alquiler durante ese período. Sin embargo, varios costos son deducibles, por ejemplo, intereses sobre préstamos hipotecarios, costos de comunidad para un complejo de viviendas, impuesto a la propiedad, costos de reparación, seguros, costos de servicios públicos, depreciación = 3% anual sobre el valor de los edificios.

​

Impuesto sobre salud

La ley de 23/12/2008 “suspendió” el impuesto sobre el patrimonio en España, con carácter retroactivo a partir del 01/01/2008, por lo que a partir de 2008 no se exigía impuesto sobre el patrimonio. El impuesto al patrimonio se implementó nuevamente para los años 2011 a 2016. El tipo impositivo para los no residentes oscila entre el 0,2 % y el 3,5 % (a partir de un patrimonio neto de 10.695.996,06 €) sobre todos los inmuebles situados en España. ¿Cuál es el valor de una propiedad? El mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el valor de adquisición o el valor que determine la autoridad fiscal.

 

Estado: 01.01.2021

Hay una asignación de 700.000 €. Si un inmueble tiene, por ejemplo, dos propietarios (pareja casada con el 50% cada uno), cada uno de los propietarios tiene derecho a la prestación.

Las tasas impositivas para el impuesto sobre el patrimonio se pueden encontrar en la tabla anterior. Es el cuadro estatal que puede elegir el contribuyente cuando los tipos impositivos en él sean inferiores a los de la Comunidad Autónoma de que se trate, como es el caso de Illes Balears.

Si una propiedad española pertenece a una SL española con accionistas alemanes que no son residentes en España, el valor de la acción está sujeto al impuesto sobre el patrimonio español desde el 1 de enero de 2013 (DBA). El valor es el valor en libros que se muestra en el balance. Si no se dispone de balance auditado o si es negativo, se debe utilizar el mayor de los siguientes tres valores: valor nominal de las inversiones, valor en libros según último balance auditado, capitalización al 20% de la utilidad promedio de los tres últimos ejercicios cerrados.

​

Impuestos sobre la venta

• impuestos de una sola vez

 

Impuesto sobre la renta de la ganancia de capital

La ganancia en la enajenación de una propiedad española propiedad de un no residente está sujeta a impuestos en España. El beneficio de la venta de inmuebles se calcula por la diferencia entre el precio de compra (más los gastos accesorios de adquisición en ese momento - IVA, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notario y registro, gastos de puesta en valor - gastos de modernización y renovación, acumulados depreciación, honorarios de corretaje) y el producto de la venta. Se paga un impuesto del 19% sobre la utilidad así determinada. En este contexto hay que señalar que en España -a diferencia de Alemania- no existe el período de especulación, es decir, el beneficio tributa siempre al mismo tipo impositivo del 19%, independientemente de que la compra se haya realizado hace 5, 10 o 20 años. atrás.

Suele leerse que el beneficio obtenido en España también está sujeto a tributación en Alemania, pero luego hay que acreditar el impuesto pagado en España. Esto sólo es parcialmente cierto. Por regla general, el beneficio de las ventas no está sujeto a impuestos en Alemania, es decir, siempre que la propiedad española se haya utilizado únicamente con fines residenciales personales. Este es siempre el caso si la propiedad española se utilizó exclusivamente para fines residenciales en el período entre la adquisición y la venta o en el año de la venta y en los dos años anteriores exclusivamente. Los apartamentos de vacaciones también son para uso personal, incluso si solo se usaron unas pocas semanas al año, pero estuvieron disponibles para el propietario el resto del tiempo. Debe tener este tema en cuenta al comprar una propiedad de vacaciones, también, con fines de alquiler vacacional. Si vende la propiedad española después de un período de tenencia de 10 años, el proceso de venta definitivamente no está sujeto a impuestos en Alemania.

 

La retención de impuestos del 3%

En cuanto al impuesto sobre la renta a pagar por el vendedor sobre la plusvalía, existe una regulación especial en España según la cual el comprador debe retener el 3% del precio de compra certificado y abonarlo en la oficina de impuestos en el plazo de un mes como contraprestación. pago a cuenta del impuesto a las ganancias del vendedor. Las autoridades fiscales españolas obtienen así parte del impuesto a las ganancias esperadas. El vendedor no residente debe presentar una declaración de impuestos por la venta de la propiedad dentro de los 4 meses posteriores a la venta, en la que luego puede deducir el pago del 3% ya realizado sobre la obligación tributaria final.

Impuesto sobre ganancias de capital (Plusvalia)

Además del impuesto a las ganancias, el vendedor también debe pagar el llamado impuesto a las ganancias de capital (Plusvalia), que recaudan los municipios locales. Grava el incremento (ficticio) del valor de los terrenos y terrenos -no los edificios- desde el último proceso de escrituración. Para el cálculo se necesita el valor catastral del terreno, la duración de la propiedad y el factor de cálculo del municipio respectivo. La obligación tributaria de Plusvalia debe pagarse en la oficina de impuestos dentro de los 30 días a modo de autoliquidación.