Los contratos desde la reserva hasta la escritura

 

Si está pensando en comprar una propiedad en Mallorca, debe investigar a fondo los detalles de la compra de una propiedad en Mallorca.

A diferencia de la ley alemana, el contrato de compra no requiere la forma escrita ni la certificación notarial. Sin embargo, la certificación notarial es un requisito previo para la inscripción en el registro de la propiedad. La inscripción en el registro de la propiedad, a su vez, es imprescindible para el adquirente, ya que de lo contrario no adquirirá una sólida posición jurídica y, por ejemplo, quedará a merced del riesgo de una nueva enajenación no autorizada por parte del anterior propietario que todavía está registrado. Por esta razón, cada compra de propiedad en España debe ser notariada, independientemente de si se trata de una villa, apartamento o finca.

Aunque en principio las partes podrían acudir directamente al notario, en la práctica se utilizan otros contratos por diversas razones anteriores al contrato notarial (Escritura de compravento).
Una vez que el interesado ha encontrado la propiedad de sus sueños, a menudo hay una serie de preguntas que deben aclararse: un arquitecto o un experto debe mirar la propiedad, la financiación debe negociarse con el banco, la redacción del contrato debe ser aclarado con un asesor fiscal o abogado, y el vendedor debe obtener varios papeles para la propiedad. Suele pasar unas semanas más antes de que se firme el contrato notarial, aunque las partes quieren comprometerse de forma temporal o definitiva de alguna forma con anterioridad. Las formas de contratación más habituales para ello son el contrato de reserva, el contrato de opción y el contrato privado de compraventa por escrito, que a continuación detallaremos.

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Las formas de contrato

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El contrato de reserva:Si el comprador solo tiene un mayor interés en comprar, se puede considerar el contrato de reserva. Con él, el vendedor se compromete a mantener la propiedad libre para el posible comprador durante unos días por una tarifa de reserva en su mayoría pequeña. Si el interesado decide comprar dentro del plazo, la tarifa de reserva generalmente se compensa con la tarifa de opción o el precio de compra. Si se decide en contra de una compra, generalmente se pierde la cuota de reserva.

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El contrato de opción: El contrato de opción crea un vínculo mucho más intensivo. En este caso, el vendedor (otor de la opción) otorga al comprador (tomador de la opción), generalmente a cambio del pago de una tarifa de opción, el derecho a comprar la propiedad dentro de un período de opción a un precio de compra específico. El vendedor no podrá vender a un tercero dentro de este plazo. Como regla general, la tarifa de la opción es el 10% del precio de compra, que se acredita al precio de compra en caso de una compra y, de lo contrario, permanece con el vendedor. Si el comprador ejerce su derecho de opción y el vendedor no puede cumplir con su obligación de transferir la propiedad, por ejemplo porque ha vendido la propiedad a un tercero a un precio más alto, generalmente se acuerda que el vendedor debe reembolsar al comprador el tarifa de opción y una cantidad en la misma cantidad que los daños liquidados. Si el comprador también tiene derecho a cumplir el contrato o no, depende de la redacción del contrato de opción.
Si bien el contrato de opción era la forma más común de acuerdo (pre)contractual hasta ahora, la tendencia actual es hacia el cierre de los llamados contratos de pago anticipado o de arras. La razón es que el contrato de opción es una transacción legal separada que no está directamente relacionada con el contrato de compra de la propiedad. Por tanto, según las autoridades fiscales españolas, el precio de la opción está sujeto al IVA al tipo del 21%. Este impuesto sobre las ventas no se puede deducir del impuesto al valor agregado o impuesto de transferencia de bienes raíces debido sobre el precio de compra certificado, es decir, se “pierde”. En el pasado, este problema se "ocultaba" porque el contrato de opción generalmente no se hacía público y no se informaba a la oficina de impuestos. Para evitar estos problemas de derecho tributario, los expertos de hoy en día suelen optar por un pago inicial o un contrato de arras.

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El contrato de depósito o de arras:El contrato de anticipo anotado de forma privada o contrato de Arras contiene los acuerdos esenciales que luego se hacen constar en la escritura notarial de compraventa. Regula la obligación de hacer un pago inicial y la fecha de vencimiento del precio de compra restante. El contrato de pago inicial generalmente contiene un acuerdo sobre lo que sucede con el pago inicial si una de las partes contratantes ya no quiere cumplir con el contrato. Suele ser un acuerdo de “arras penitenciales”: si el comprador quiere desistir del contrato, pierde su cuota inicial. Si el vendedor quiere rescindir el contrato (por ejemplo, porque ha encontrado un comprador que ofrece un precio más alto), debe devolver el depósito y pagar una multa coercitiva igual al depósito. Esto corresponde a la "igualdad de armas" y también a la regulación del Art. 1545 CC). También existen otras formas de arras donde, además de la multa coercitiva, también se puede demandar el cumplimiento del contrato.

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El contrato privado de compra:Una vez que haya acordado todos los componentes necesarios del contrato, también puede transferir una propiedad mediante un contrato privado de compra, pagar el precio de compra y entregar la propiedad. Dicho contrato surtirá efectos de conformidad con la legislación española. Sin embargo, no se puede inscribir en el registro de la propiedad, por lo que no se activa la protección de buena fe del registro de la propiedad. En el pasado, los contratos de compra escritos de forma privada a menudo se celebraban dentro del círculo familiar: había confianza mutua y se ahorraban los molestos impuestos de transferencia de bienes inmuebles. Otros usaron este modelo para vincular un precio de compra más alto, más alto que lo que finalmente apareció en la escritura de venta notariada. Como ves, el contrato privado de compraventa conlleva multitud de riesgos, especialmente para el comprador. Hoy también es un modelo descatalogado.

El contrato notarial de compraventa: Como se ha mencionado, el contrato notarial de compraventa, comúnmente llamado “escritura”, es un requisito previo para la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad. Además de los datos personales de las partes, el acta notarial contiene esencialmente la descripción exacta del inmueble con los gravámenes existentes, el precio de compra y las modalidades de pago. El notario español tiene un catálogo limitado de deberes a la hora de redactar contratos de compraventa de inmuebles. Debe asegurarse de la identidad de las partes y, en base a un extracto actual del registro de la propiedad solicitado previamente, comprobar si los datos proporcionados por las partes coinciden con los datos del registro de la propiedad. Se asegura de que esté disponible el último recibo del impuesto municipal, la cédula de habitabilidad, el certificado energético y, si se vende un inmueble en una urbanización, el certificado del administrador y presidente del pago de los gastos de comunidad. A más tardar dentro de las 24 horas siguientes a la firma del acta notarial, el notario deberá informar al registro de la propiedad sobre la certificación que se ha producido.

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El registro de la propiedad y el aviso del comprador

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El registro de la propiedad español, el catastro: Simultáneamente a la notificación de la compraventa por parte del notario, se hace un aviso de prioridad en el registro de la propiedad, que bloquea otra entrada durante 10 días. Si el comprador presenta la escritura de compraventa en el registro de la propiedad dentro de este plazo, el aviso de prioridad se extenderá por otros 60 días hábiles. Una vez que se ha pagado el impuesto de transferencia de tierras a la oficina de impuestos, el nuevo propietario puede inscribirse en el registro de la propiedad.

 

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