Die Verträge von der Reservierung bis zur Escritura

 

Wenn Sie an den Kauf von Mallorca Immobilien denken, sollten Sie sich über den Besonderheiten des Immobilienkaufs auf Mallorca gründlich informieren.

Anders als im deutschen Recht bedarf der Kaufvertrag weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Allerdings ist die notarielle Beurkundung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag wiederum ist für den Erwerber unerlässlich, da er ansonsten keine gefestigte Rechtsposition erwirbt und beispielsweise der Gefahr einer unberechtigten Weiterverfügung des noch eingetragenen Voreigentümers schutzlos ausgeliefert ist. Aus diesem Grund muss jeder Immobilienkauf in Spanien notariell beurkundet werden – ganz gleich ob, Villa, Wohnung oder Finca.

Obwohl die Parteien im Grunde genommen sofort zum Notar gehen könnten, kommen in der Praxis aus unterschiedlichen Gründen im Vorfeld des Notarvertrages (Escritura de compravento) noch andere Verträge zur Anwendung.
Hat der Interessent seine Traumimmobilie gefunden, sind häufig noch eine Fülle von Fragen zu klären: Ein Architekt oder Sachverständiger soll sich die Immobilie anschauen, mit der Bank ist über eine Finanzierung zu verhandeln, mit dem Steuerberater oder Rechtsanwalt ist die Vertragsgestaltung zu klären, und der Verkäufer muss diverse Papiere der Immobilie besorgen. Bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages vergehen daher meist noch einige Wochen, wobei die Parteien sich jedoch schon vorher in irgendeiner Weise vorläufig oder endgültig binden wollen. Die häufigsten Vertragsformen hierfür sind der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag, die wir weiter unten detailliert vorstellen.

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Die Vertragsformen

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Der Reservierungsvertrag: Hat der Käufer bloß ein gesteigertes Kaufinteresse, kommt der Reservierungsvertrag in Betracht. Mit ihm verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf wird meist die Reservierungsgebühr auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr meist verloren.

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Der Optionsvertrag: Eine viel intensivere Bindung bewirkt der Optionsvertrag. Bei diesem gewährt der Verkäufer (Optionsgeber) dem Käufer (Optionsnehmer) in der Regel gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht, die Immobilie innerhalb einer Optionsfrist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer darf innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten verkaufen. In der Regel beträgt die Optionsgebühr 10% des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird und sonst beim Verkäufer verbleibt. Übt der Käufer sein Optionsrecht aus und kann der Verkäufer seine Pflicht zur Übertragung des Eigentums nicht erfüllen, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten verkauft hat, wird üblicherweise vereinbart, dass der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr zurückzuzahlen hat sowie einen Betrag in derselben Höhe als pauschalierten Schadenersatz. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragerfüllung hat, hängt von der Formulierung des Optionsvertrages ab.
War bislang der Optionsvertrag die häufigste Form der (vor)vertraglichen Vereinbarungen, so geht der Trend heute dazu, sog. Anzahlungs- oder Arrasverträge zu schließen. Der Grund liegt darin, dass der Optionsvertrag ein eigenes Rechtsgeschäft ist, das nicht direkt in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über die Immobilie steht. Deshalb unterliegt nach Ansicht des spanischen Fiskus der Optionspreis der Mehrwertsteuer von 21 %. Diese Umsatzsteuer kann nicht von der auf den beurkundeten Kaufpreis fälligen Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer abgesetzt werden, ist also „verloren“. In der Vergangenheit wurde dieses Problem „verschwiegen“, da der Optionsvertrag meist nicht öffentlich gemacht und dem Finanzamt nicht zur Kenntnis gebracht wurde. Um diese steuerrechtlichen Fragen zu vermeiden, entscheiden sich die Experten heute meist für einen Anzahlungs- oder Arrasvertrag.

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Der Anzahlungs- oder Arrasvertrag: Der privatschriftliche Anzahlungs- oder Arrasvertrag enthält die wesentlichen Vereinbarungen, die später in der notariellen Kaufurkunde niedergelegt sind. Er regelt eine Verpflichtung zu Leistung einer Anzahlung sowie die Fälligkeit des Restkaufpreises. Der Anzahlungsvertrag enthält zu dem in der Regel eine Vereinbarung, was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine der Vertragsparteien sich nicht mehr an den Vertrag halten will. Meist handelt es sich um die Vereinbarung eines „arras penitenciales“: Will sich der Käufer vom Vertrag lösen, verliert er seine Anzahlung. Will der Verkäufer sich vom Vertrag lösen (z.B. weil er einen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis bietet), muss die Anzahlung zurückzahlen und eine Strafzahlung in Höhe der Anzahlung leisten. Das entspricht der „Waffengleichheit“ und auch der Regelung des Art. 1545 CC). Es gibt auch andere Formen des Arras, bei denen neben der Strafzahlung auch die Erfüllung des Vertrages eingeklagt werden kann.

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Der privatschriftliche Kaufvertrag: Hat man sich über alle notwendigen Vertragsbestandteile geeinigt, kann man eine Immobilie auch durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag übertragen, den Kaufpreis zahlen und die Immobilie übergeben. Ein solcher Vertrag ist nach spanischem Recht wirksam. Er kann jedoch nicht im Grundbuch eingetragen werden, weshalb auch der Gutglaubensschutz des Grundbuchs nicht aktiviert wird. Privatschriftliche Kaufverträge wurden früher oft im Familienkreis geschlossen: Man hatte zueinander Vertrauen, und sparte die lästigen Grunderwerbsteuern. Andere nutzten dieses Modell, um einen höheren Kaufpreis festzuzurren, höher als der, der schlussendlich in der notariellen Kaufurkunde erschien. Sie sehen, der privatschriftliche Kaufvertrag birgt eine Vielzahl von Risiken, vor allem für den Käufer. Er ist heute auch ein Auslaufmodell.

Der notarielle Kaufvertrag: Der notarielle Kaufvertrag, gemeinhin “escritura” genannt, ist wie erwähnt Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Neben den personenbezogenen Daten der Parteien enthält die Notarurkunde im Wesentlichen die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Er muss sich von der Identität der Parteien überzeugen und aufgrund eines vorher beantragten aktuellen Grundbuchauszugs prüfen, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energiezertifikat und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

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Das Grundbuch und die Vormerkung des Käufers

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Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch: Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufes durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch, wodurch eine andere Eintragung für 10 Tage blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

 

Unser Service: Auszüge aus dem Eigentums- und Handelsregister

In Erbschafts- und Ehestreitigkeiten sowie in Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzverfahren werden wir immer häufiger um Hilfestellung bezüglich Auskünften aus dem Eigentums- oder dem Handelsregister gebeten. Wir haben uns deshalb entschlossen, die Einholung derartiger Auskünfte in unser Serviceprogramm aufzunehmen. Wir können die Übermittlung des angefragten Auszuges binnen weniger Stunden garantieren. Sie haben weitere Fragen zum Kauf – wir helfen gerne.